距离上海2026年度第四批次集中土拍不足两周，虹口区两幅内环迷你宅地已提前引爆市场热度，成为当下上海土地市场最受关注的焦点。中铁置业、中建东孚等知名央企纷纷提前布局，接连发布地块招标计划，其中中铁置业更是计划总投资超38亿元重仓这两幅地块，在土拍正式开拍前就完成了“前置卡位”，动作之快超出市场预期。
与此同时，近期中铁置业在上海杨浦东外滩推出的豪宅项目中铁云璟外滩，却遭遇了去化难题，4月底开盘以来20天仅网签4套，与虹口两幅地块的火热形成鲜明对比。
行业人士认为，这一冷一热的反差，恰恰折射出当前上海土地市场的核心逻辑正在发生深刻转变，“小而美、快周转”的低风险地块，正成为房企布局的首选。
内环稀缺 “小而精”
开发条件堪称友好
本次备受瞩目的两幅地块均坐落于虹口内环核心区域，虽体量迷你，但凭借成熟的配套、友好的开发条件以及稀缺的区位优势，成为众多房企眼中的“香饽饽”。
其中，虹口区欧阳社区C080403单元hk153-02地块，位于四达路与欧阳路交汇处，距离10号线邮电新村站约500米，交通出行十分便捷。该地块出让面积约6099.68㎡，容积率2.5，建筑面积约1.53万㎡，起价12.2亿元，起始楼面价约80004元/㎡，地上建筑限高80米。最值得关注的是，该地块无风貌保护要求，无需配建保障房和租赁住房，也没有中小套型比例限制，开发自由度极高。
周边鲁迅公园、虹口足球场、凯德虹口商业中心等成熟城市资源环绕，生活氛围浓厚。
另一幅虹口区嘉兴社区C080301单元hk306-08地块，紧邻瑞虹一期南侧，位于临平路与太平桥支路交汇处，作为成片二级旧里改造中的最后一个住宅地块，其稀缺性不言而喻。该地块出让面积约7115.32㎡，容积率2.5，建筑面积约1.78万㎡，起价14.23亿元，起始楼面价约79999元/㎡，同样限高80米，且拥有三面环绿、两面环水的独特生态优势，周边瑞虹天地太阳宫、月亮湾等高端商业配套齐全，4号线、10号线等轨交线路环绕，高端居住氛围已然成型。
行业人士认为，这两幅地块总建面仅约3.3万方，未来可售住宅均在100套上下，属于一次开盘即可实现清盘的快周转标的，资金占用少、去化确定性强，恰好契合当前房企稳健发展的诉求。
未拍先火
两家央企提前“亮剑”
土拍尚未正式拉开帷幕，房企的抢跑动作已率先展开，用实际行动亮出了拿地决心。5月8日，中建八局旗下的上海中建东孚投资发展有限公司率先发力，发布了欧阳社区hk153-02地块的招标计划，拟总投资约21亿元，其中建安费约2.5亿元，计划于2026年6月19日启动招标，提前锁定后续开发节奏。
紧随其后，5月9日，中铁置业集团上海有限公司连续发布两则招标预告，将目光同时锁定在欧阳社区和嘉兴社区的两幅地块上，计划总投资达38.15亿元，其中欧阳社区地块投资17.14亿元，嘉兴社区地块投资21.03亿元。
一边“抢地”一边“滞销”
的魔幻现实
与上述火热“抢地”准备形成鲜明对比的，是中铁置业在上海另一个项目的尴尬处境。就在4月底，中铁置业位于杨浦东外滩的豪宅项目——中铁云璟外滩首次开盘。这个项目拿地时可是风光无限：2025年9月，中铁置业以溢价28.1%、楼板价高达9.22万/平方米的代价刷新了板块纪录。
然而，开盘20天后，网上房地产显示该项目仅网签了4套，不足推盘套数的一成。要知道，项目所在的东外滩“九宫格”板块，此前的新盘可是“日光盘”的集中营。对比之下，原因很直接：一是定价过高，中铁云璟外滩均价达13.2万/平方米，而隔壁项目去年入市时仅约12.7万/平方米；二是入市时机不佳，当前豪宅市场热度已有所降温。
一边是高价拿地后面临“站岗”风险，另一边又要豪掷38亿继续在市区抢地。中铁置业上海公司总经理王伟东的抉择，折射出所有中型房企的焦虑：不拿地，意味着在上海出局；拿地，又可能面临去化难题。
即便如此，中铁置业上海公司总经理王伟东仍坚持加码上海市区核心地块，足见其对虹口内环地块价值的高度认可。
一场关于“确定性”的押注
行业人士认为，房企在土拍前提前发布招标计划，核心目的在于缩短拿地、报建、开工、入市之间的时间差，实现“拿地即开工”，在当前新房市场竞争日趋激烈的背景下，开发节奏本身就是核心竞争力，提前布局能让项目更快入市，抢占市场先机。
虹口两幅地块的火热，并非偶然，而是当前上海土地市场发展趋势的集中体现。行业人士认为，2026年以来，上海土地市场已从过去的“拼规模、拼溢价”，转向“抢确定、求稳健”，房企的投资策略变得更加谨慎和理性。过去，房企更倾向于争夺大体量、高热度的地块，盲目追求规模扩张，而如今，在市场不确定性仍存的背景下，房企更看重地块的总价可控性、开发周期长短、产品溢价空间以及去化确定性。
虹口这两幅地块恰好踩中了所有关键点：内环核心区位带来了稳定的高端客群和清晰的价值支撑，小体量、低总价降低了资金占用压力，友好的开发条件为产品溢价提供了可能，快周转属性则能有效保障资金回笼，这些优势共同构成了地块的核心吸引力。此外，不止虹口地块，此前保利发展也在第四批次地块清单公布后，迅速发布了青浦重固地块的招标公告，提前布局优质地块。
业内人士表示，这种“未拍先招标”的模式，正逐渐成为房企拿地的常态，土拍的较量早已不再局限于竞拍当天的举牌，而是提前体现在房企的前置准备中，用效率对冲市场波动，已成为房企应对当前市场环境的重要手段。
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